середа, 19 грудень 2018, 09:46
Ваші права

«Підводні камені» договорів оренди

«Підводні камені» договорів оренди

На сьогодні у Хмельницькій області за даними Департаменту агропромислового розвитку Хмельницької ОДА нараховується 281 підприємство, яке займається сільськогосподарською діяльністю. Багато із них для вирощування рослинних культур орендують земельні ділянки, досить часто – у селян.

Довіряючи орендарю на слово, люди часто підписують договори оренди, не читаючи їх. Проте, як виявилося, нерідко в таких документах можна знайти пункти, які порушують або обмежують права орендодавця і ставлять орендатора у більш вигідне положення.

Які «підводні камені» можуть приховувати у собі договори оренди землі, і на що варто селянам звертати особливу увагу, підписуючи такі документи. Для роз’яснень ми звернулися до юристки, начальниці відділу організаційної роботи, юридичного забезпечення діяльності та персоналу Регіонального центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги у Хмельницькій області Ольги Чорної.

Юристка, начальниця відділу організаційної роботи, юридичного забезпечення діяльності та персоналу Регіонального центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги у Хмельницькій області Ольга Чорна

Також ми надали пані Ользі для детального юридичного аналізу декілька діючих договорів оренди землі, які були укладені між агрофірмами та селянами у різних районах нашої області.

ЩО ПОВИННО БУТИ ПРОПИСАНО У ДОГОВОРІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
1. Правильне зазначення назви підписуваної угоди
Як би це парадоксально не звучало, проте не всі орендарі звикли називати речі своїми іменами. Так, нам потрапив до рук договір про оренду, у назві якого зазначалося, що це «договір співпраці».
«Зі змісту зрозуміло, що сторони фіксують саме орендні відносини, проте напевно через бажання приховати справжні відносини одна зі сторін запропонувала таку назву. Звісно, чинне законодавство не забороняє сторонам обирати чи фіксувати іншу назву договору, але від виду та назви документу залежать й істотні умови договору. Наразі вважаю, що це певним чином є приховуванням справжніх правових відносин», – прокоментувала Ольга Чорна.

2. Об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).


3. Строк дії договору
Варто знати: якщо земельна ділянка орендується для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, то згідно чинного законодавства строк оренди не може бути меншим семи років. У разі передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які належать до меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі не може бути меншим 10 років (Закон України «Про оренду землі»). На скільки часу укладати договір про оренду землі вирішують спільно орендодавець та орендар, проте цей термін не може перевищувати 50 років.

Також варто звертати увагу на процедуру продовження договору оренди. Якщо орендар і далі хоче користуватися земельною ділянкою, то ще до закінчення строку дії документу він повинен письмово повідомити про свій намір орендодавця. У який саме термін до закінчення дії договору він має це зробити, повинно бути прописано безпосередньо в документі.
«В одному із договорів прописано термін 60 днів. Зі своєї практики я можу зробити висновок, що це прийнятно для обох сторін. Якщо, наприклад, договір діє до 31 грудня, то вже у жовтні – на початку листопада орендар може писати письмове звернення. Упродовж 30 днів з дня отримання цього звернення – саме із дня отримання, а не з дня, коли лист був надісланий – орендодавець повинен так само у письмовій формі надати відповідь»,2 – пояснює пані Ольга.


4. Орендна плата. У документі повинен бути зазначений не тільки її розмір, а й спосіб, умови та форма розрахунку, строки та відповідальність за несплату
Варто передбачити у договорі, що розмір орендної плати буде переглядатися за взаємною згодою сторін. Збільшувати або зменшувати суму оплати, згідно Типового договору оренди землі, можна у разі:
· зміни умов господарювання, передбачених договором;
· зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації;
· погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
· в інших випадках, передбачених законом.
Оплата за користування ділянкою фізичної особи може здійснюватися як у грошовій формі, так і в натуральній. Наприклад, зараз люди часто отримують по декілька центнерів пшениці або кукурудзи. Форма оплати визначається за згодою обох сторін.


5. Індексація
Обчислення розміру орендної плати за землю повинно здійснюватися з урахуванням індексації, тобто підвищення рівня орендної плати має відбуватися в залежності від подорожчання споживчих товарів і послуг.


6. Умови використання земельної ділянки
Якщо людина/фірма бере у вас в оренду землю і обіцяє, що, до прикладу, сіятиме на ній зерно чи садитиме буряки, то не забудьте перевірити, щоб у договорі в умовах використання було вказано «для сільськогосподарського виробництва».


7. Страхування
У Типовому договорі оренди земельної ділянки, який був затверджений Кабінетом Міністрів 3 березня 2004 року, зазначається, що сторони повинні спільно вирішити і прописати у договорі, чи буде застрахована земельна ділянка на період дії угоди. Також зобов’язання застрахувати землю може взяти на себе як орендар, так і орендодавець. Проте досить часто орендарі обирають саме найлегший шлях у такій ситуації – залишають отриману в користування ділянку незастрахованою.


8. Звільнення сторін від відповідальності у разі форс-мажорних обставин
Жодна зі сторін не повинна відповідати за невиконання обов’язків чи нанесення якоїсь шкоди, якщо щось сталося за незалежних від неї причин. Форс-мажорними обставинами вважаються стихійні явища, град, засуха, сильні морози, землетрус, повінь, пожежа, епідемія, економічна диверсія, війна та військові дії.
«Буває, що зловмисники підпалюють засіяні поля і весь урожай згорає. Це є випадком форс-мажору. Але для цього варто також передбачити страхування – ці всі поняття насправді дуже зв’язані. Саме страхування може захистити як орендодавця, так і орендаря. Адже перший зацікавлений у збереженні своєї приватної власності цілою і неушкодженою, а другий використовує цю землю, щоб отримати дохід», – розповідає Ольга Чорна.
Щоб зафіксувати те, що мали місце форс-мажорні обставини, потрібно звернутися до відповідної Торгової палати, державної адміністрації або органу місцевої влади – саме вони можуть надати оцінку ситуації, що склалася, і видати відповідну довідку.


9. Вимоги дотримання правил і норм природоохоронного законодавства
Це означає, що орендар не має права, наприклад, використовувати шкідливі засоби підвищення родючості і т. д.


10. Процедура зміни умов договору і припинення його дії.


11. Процедура спадкування прав на земельну ділянку, яка знаходиться в оренді
Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи-орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за правом спадкування переходить до спадкоємців. Якщо спадщина була оформлена відповідним чином і всі необхідні документи є у спадкоємця «на руках», він, враховуючи умови договору, повинен повідомити про це орендаря.
«Орендар може внести зміни до договору, а може і не вносити, оскільки смерть фізичної особи-орендаря не є підставою для припинення договору. Разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов’язки за договором оренди, якщо інше не передбачено у самому документі. Головне, щоб він знав про зміну особи орендодавця, а всі подальші договірні відносини залежать від умов укладеної угоди та волевиявлення сторін», – зазначає юристка.
Також варто звернути увагу на документальне підтвердження факту передачі земельної ділянки. Так, приступити до обробки ділянки орендар має право тільки після державної реєстрації договору оренди, і саме з цього моменту починається відлік строку дії договору.

ЧОГО НЕ ПОВИННО БУТИ У ДОГОВОРІ ОРЕНДИ
1. Зобов’язання орендодавця перед орендарем відшкодувати збитки, до яких призвело невиконання першим умов договору
В одному з договорів оренди, які ми надали для детального юридичного аналізу, був прописаний наступний пункт: «Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов’язань, передбачених цим Договором». Такий пункт, за словами юристки, захищає орендаря, проте ставить у невигідне положення орендодавця. Щоб захистити права і першого, і другого, варто було б передбачити компенсацію у разі невиконання умов договору для обох сторін. До того ж, включення до угоди такого пункту робить можливими зловживання з боку орендаря.
Якщо все ж таки у договорі зазначено, що й орендодавець має право на відшкодування збитків, то як він може довести факт заподіяння шкоди? Дуже важливим фактором в такому випадку є фіксація усіх доказів, наголошує пані Ольга. Без документального чи іншого підтвердження цього факту буде дуже важко потім довести у суді свою правоту.
«Якщо він (орендодавець – ред.) отримав назад свою земельну ділянку, а вона не використовувалася за своїм призначенням, наприклад, тривалий час не оброблялася і тепер потребує великих затрат для відновлення родючості, усі докази у такому випадку повинні бути зафіксовані. Наприклад, потрібно зберігати усі чеки, можна скласти акт у присутності голови сільради, секретаря або/і землеміра. За потреби на судове засідання можна покликати свідків».


2. Перекладання вини за випадкове знищення або пошкодження земельної ділянки на орендодавця
Наприклад, один із договорів містив такий пункт: «Ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини несе Орендодавець». Згідно чинного законодавства сторонам пропонується самостійно вирішувати, хто буде відповідальним за наслідки у таких випадках. Проте, як зазначає юристка, після передачі в користування земельної ділянки такий ризик повинен нести саме орендар, адже він фактично бере на себе відповідальність за землю на весь період її оренди.


3. Зобов’язання орендодавця в односторонньому порядку повідомляти орендарю про зміну місця проживання чи інших особистих даних
Серед обов’язків орендодавця в одному із аналізованих договорів був зазначений пункт: «повідомити Орендаря у розумний строк про зміну місця проживання та/чи банківських реквізитів». Це не є порушенням законодавства, проте буде більше чесно, якщо відповідні зобов’язання стосуватимуться обох сторін, наголошує пані Ольга.
«Не лише орендар повинен повідомляти про зміну проживання чи банківських реквізитів – це має бути взаємно, оскільки юридична особа теж може змінити свою назву, переїхати в інше приміщення тощо. Це не змінює правових відносин, але якщо вони переїдуть, а після цього людина захоче прийти і отримати свої гроші за оренду землі, вона не знатиме,-де їх шукати».


4. Право надавати землю в суборенду без згоди власника землі
Законом такі дії не заборонені, проте орендодавець має право вирішувати сам, чи згоден він, щоб його земельну ділянку орендар упродовж дії договору оренди міг передавати у суборенду третім особам.
«Один сільськогосподарський виробник може передати іншому, до прикладу, два-три гектари чи більше для тимчасового використання. Прямої заборони на такі дії немає. Іноді добросовісні орендарі у договорах оренди прописують, що це має відбуватися „за письмової згоди“ орендодавця. Проте якщо в орендаря є більше ста фізичних осіб, з якими він підписав договір, – він не зможе прописати такий пункт. Адже отримати письмові дозволи у такої кількості людей – це забагато мороки», – пояснює юристка.

ЩО РОБИТИ ОРЕНДОДАВЦЮ, ЯКЩО ВІН ПОМІТИВ, ЩО ДОГОВІР ПРО ОРЕНДУ ЗЕМЛІ СКЛАДЕНИЙ ІЗ ПОРУШЕННЯМИ ЧИ ОБМЕЖУЄ ЙОГО ПРАВА
· До підписання договору
Перед підписанням договору ви маєте право повністю ознайомитися з текстом документу і навіть взяти його із собою та звернутися з ним за роз’ясненнями до юриста.
«Якщо вам щось не подобається у договорі або якийсь пункт неправильно прописаний, ви маєте не просто вказати на це орендарю, а запропонувати свій варіант цього пункту. В іншому випадку він може пообіцяти виправити, а сам змінить все так, що суть може бути навіть гіршою, ніж була раніше. Щоб вміти себе захистити, кожен із нас повинен бути хоч трішки юридично підкованим. Також люди можуть звертатися за юридичною консультацією до спеціалістів. Таку консультацію можуть надати, наприклад, у Центрах БВПД», – розповідає Ольга Чорна.
· Якщо договір уже підписаний
В такому разі проблему можна вирішити або за спільної згоди сторін, або в судовому порядку.

Коментарі

Залишити коментар